Del terreno a la escritura

Es la adquisición formal del terreno. Revise régimen, titularidad y antecedentes antes de pagar; confirme la formalidad exigida y tramite la inscripción que corresponda en el Registro Público de la Propiedad (RPP).

Comprar bien un terreno significa comprobar primero que el vendedor es realmente el dueño, que el terreno no tiene deudas ni juicios encima, y firmar ante notario.

• Que el vendedor tenga escritura pública a su nombre, inscrita en el RPP.
• Que exista certificado de libertad de gravámenes reciente: acredita que el terreno no está hipotecado ni embargado.
• Que sea propiedad privada plena y no ejidal o comunal. Un terreno ejidal no puede venderse como propiedad privada sin antes obtener el dominio pleno ante el RAN.
• Que el predial y el agua estén al corriente.
• Que las medidas y colindancias de la escritura coincidan con el terreno real (idealmente con un levantamiento topográfico).

Notario público (da fe y tramita la escritura), Registro Público de la Propiedad, catastro municipal y, en su caso, un valuador autorizado para el avalúo.

Solicite por separado honorarios notariales, impuestos, avalúos y derechos de registro. La base, tarifa, beneficios y plazos dependen del acto y de la localidad; confirme la ficha vigente y una cotización para su expediente.

• Comprar mediante una simple "cesión de derechos" sin escritura: no transmite la propiedad plena.
• Adquirir terreno ejidal creyendo que es propiedad privada.
• No revisar gravámenes y descubrir después una hipoteca o un embargo.

Consulte el instrumento urbanístico vigente aplicable al predio: define usos y restricciones como densidad, altura y superficie construible. Los nombres de los coeficientes y del documento de uso de suelo, así como la autoridad emisora, varían por localidad.

Junto con ella se tramita la constancia de alineamiento y número oficial: fija el límite del terreno frente a la vía pública, las restricciones de construcción y el número que identifica al predio.

Antes de imaginar la casa o el negocio, pida al municipio un papel que diga qué se permite construir ahí. Lo ideal es hacerlo antes de comprar.

• Escritura o documento de propiedad.
• Boleta predial al corriente.
• Identificación oficial y croquis de localización.

La autoridad urbanística competente del municipio, alcaldía o entidad, según el trámite.

• Comprar un terreno "barato" que resulta ser de uso agrícola o de conservación, donde no se autoriza construir.
• Proyectar más niveles o más superficie de la que el COS y el CUS permiten.
• Ignorar restricciones de alineamiento (derechos de vía, líneas de alta tensión, barrancas, ductos).

Es la propuesta preliminar que elabora el arquitecto: plantas de distribución, fachadas y volumetría, ajustadas al terreno, a las necesidades del cliente y a lo que el uso de suelo permite. Sirve para tomar decisiones y estimar el costo de la obra sin haber pagado aún la ingeniería completa.

Es el borrador de la casa o del edificio. Aquí se corrige y se cambia de opinión; hacerlo después, ya en obra, cuesta mucho más.

• Programa de necesidades: qué espacios se requieren y de qué tamaño.
• Plantas, cortes y fachadas esquemáticas.
• Estimación preliminar de costo por metro cuadrado.

Arquitecto o despacho de arquitectura, en diálogo con el propietario.

• Saltarse esta etapa y construir "sobre la marcha" sin proyecto.
• Diseñar sin conocer todavía el uso de suelo ni las condiciones del terreno.

La factibilidad es la respuesta oficial de cada organismo sobre si puede dar servicio al predio y en qué condiciones: agua potable y drenaje (organismo operador municipal o estatal), energía eléctrica (CFE) y, según el caso, gas o telecomunicaciones.

En proyectos medianos y grandes se suman dictámenes adicionales: impacto urbano, impacto ambiental, impacto vial y protección civil.

Antes de construir, conviene tener por escrito que sí habrá agua, drenaje y luz. Un terreno sin factibilidad puede volverse un problema muy caro.

Organismo de agua municipal o estatal, CFE y, para los dictámenes, dependencias estatales de desarrollo urbano, medio ambiente y protección civil.

• Asumir que "por ahí pasa la tubería" equivale a tener el servicio autorizado.
• En desarrollos, comenzar trámites de licencia sin las factibilidades que el municipio exigirá como requisito.

El levantamiento topográfico mide con precisión la forma, pendientes y niveles del terreno. El estudio de mecánica de suelos, mediante sondeos y pruebas de laboratorio, determina qué tipo de suelo hay, cuánta carga resiste y qué cimentación conviene: zapatas, losa, pilas o pilotes.

Es la radiografía del terreno. Sin ella, la cimentación se diseña a ciegas: puede quedar insuficiente (grietas y hundimientos) o sobrada (dinero desperdiciado).

Topógrafo y laboratorio de mecánica de suelos o ingeniero geotecnista.

Muchos reglamentos lo exigen como requisito de la licencia a partir de cierta superficie o número de niveles; para obras pequeñas puede no ser obligatorio, pero sigue siendo recomendable en suelos blandos, de relleno o con pendiente.

• Copiar la cimentación "del vecino" asumiendo que el suelo es igual.
• Construir sobre rellenos no controlados sin estudiarlos.

Es el conjunto completo de planos, memorias y especificaciones necesario para construir sin improvisar: proyecto arquitectónico definitivo, proyecto estructural con su memoria de cálculo, e instalaciones hidráulica, sanitaria, eléctrica y de gas, más acabados y detalles constructivos.

Suele acompañarse de un catálogo de conceptos y presupuesto, que permite comparar cotizaciones de constructores sobre una misma base.

Es el instructivo completo de la obra. Cuanto más preciso, menos sorpresas y menos sobrecostos durante la construcción.

Arquitecto, ingeniero estructurista e ingenieros de instalaciones. Cuando el reglamento lo exige, los planos deben ir avalados por un Director Responsable de Obra (DRO) y, en obras mayores, por corresponsables.

• Contratar la obra solo con un plano arquitectónico, sin estructura ni instalaciones definidas.
• Modificar el proyecto en obra sin revisar el efecto estructural ni actualizar la licencia.

Antes de iniciar, confirme si corresponde licencia, manifestación, aviso u otra modalidad y qué autoridad la recibe. Las categorías de obra, umbrales, firmas, responsables y vigencias dependen del reglamento local y del proyecto.

Es el permiso para construir. Construir sin él puede terminar en multas, clausura de la obra e incluso demolición de lo construido.

• Escritura y boleta predial al corriente.
• Constancias de uso de suelo y de alineamiento y número oficial.
• Planos y memorias firmados y, cuando corresponda, responsiva de DRO, perito responsable o corresponsables conforme al reglamento local.
• Estudio de mecánica de suelos, cuando el reglamento lo pide.
• Pago de derechos, generalmente calculado por metro cuadrado.

Consulte la vigencia, condiciones de prórroga y documentos que deben permanecer en obra según el acto otorgado y el reglamento local. No suponga renovación automática.

• Iniciar la obra "mientras sale el permiso".
• Tramitar como obra menor algo que por superficie o niveles es obra mayor.
• Dejar vencer la licencia con la obra en proceso.

Durante la construcción, el DRO o el supervisor verifica que la obra se ejecute conforme a los planos autorizados y al reglamento: calidad de materiales, procedimiento constructivo, seguridad y avance contra programa. En obras formales se realizan pruebas de laboratorio, como resistencia del concreto y compactación de rellenos.

La bitácora de obra es el cuaderno oficial —físico o electrónico— donde se registran, con fecha y firma, los avances, las instrucciones, los cambios al proyecto y los incidentes. Tiene valor legal: es la memoria de la obra ante cualquier inspección o controversia.

La bitácora es el diario firmado de la obra. Si algo se discute después —un cambio, un pago, un defecto— la bitácora es la prueba de lo que se ordenó y de lo que ocurrió.

Constructor o residente de obra, supervisor y DRO; inspectores municipales pueden visitar la obra en cualquier momento.

• No llevar bitácora o llenarla al final "de memoria".
• Aceptar cambios verbales sin registrarlos ni cotizarlos.
• Cubrir elementos estructurales sin que el supervisor los haya revisado.

Al concluir la construcción se presenta el aviso de terminación de obra ante el municipio, dentro del plazo que fija el reglamento. La autoridad puede verificar que lo construido corresponda a lo autorizado y, en su caso, expide la constancia de terminación de obra.

Para inmuebles de uso comercial o de reunión suele exigirse además el visto bueno de protección civil y, en ciertos casos, un dictamen de seguridad estructural, antes de poder operar.

Es cerrar el expediente de la obra ante el municipio. Sin este cierre, la construcción queda administrativamente "abierta" y los trámites posteriores se complican.

Propietario y DRO ante la dirección de desarrollo urbano u obras públicas; protección civil cuando aplica.

• Terminar la obra y nunca presentar el aviso.
• Haber construido de más respecto a la licencia, lo que obliga a regularizar antes del cierre.

El catastro, administrado por la autoridad municipal o estatal competente, registra los inmuebles y la base sobre la que se calcula el impuesto predial. Al terminar la obra, el propietario debe manifestar la construcción para que el registro catastral refleje la superficie construida y su valor; en algunos casos se requiere un avalúo catastral elaborado por valuador autorizado.

Es avisar a la oficina del predial que el terreno ya tiene construcción. La actualización puede modificar la base fiscal; sus efectos dependen de la legislación vigente. Mantenga congruentes las superficies y los documentos para operaciones posteriores.

Catastro municipal y, en su caso, un valuador con registro estatal.

• No manifestar la construcción durante años y acumular diferencias y recargos de predial.
• Superficies distintas entre licencia, catastro y escritura, que después detienen una venta o un crédito.

Confirme con el RPP y un notario de la entidad cómo debe reflejarse la construcción en los antecedentes del inmueble. Según el acto y la legislación aplicable, pueden requerirse instrumento público, constancias de terminación, actualización catastral, planos o avalúo. No existe una escritura adicional idéntica para todos los casos.

El objetivo es mantener congruentes la realidad construida y sus antecedentes. Confirme qué documentos necesitará para una venta, sucesión o crédito; no todas las operaciones siguen la misma vía.

• Escritura del terreno inscrita en el RPP.
• Licencia de construcción y constancia de terminación de obra.
• Constancia o cédula catastral actualizada y, en su caso, avalúo.
• Boletas de predial y agua al corriente.

Notario público y Registro Público de la Propiedad.

• Dar por terminado el proceso al acabar la obra, dejando la construcción fuera de la escritura durante décadas.
• Heredar o vender con construcciones no registradas, lo que encarece y retrasa la operación.