Rutas de regularización
Cinco procedimientos ordenados del más simple al más complejo. El nivel de riesgo refleja la incertidumbre jurídica del punto de partida, no la dificultad del trámite.
Dependencias e instancias
Ante quién se realiza cada gestión y qué resuelve cada instancia.
| Instancia | Competencia | Interviene en |
|---|---|---|
| Notaría Pública | Formaliza compraventas, donaciones y adjudicaciones en escritura pública; retiene y entera el ISAI e ISR. | Rutas A, B (cierre), D (cierre), E (cierre) |
| IFREM Registro Público | Instituto de la Función Registral del Estado de México. Inscribe escrituras, sentencias e inmatriculaciones; expide certificados de libertad de gravamen. | Rutas A, B, D, E |
| Catastro Municipal Tepetlaoxtoc / Texcoco | Valor catastral, clave catastral, traslado de dominio municipal, certificación de planos y levantamientos topográficos. | Todas las rutas |
| RAN | Registro Agrario Nacional. Inscribe certificados parcelarios, cesiones de derechos, listas de sucesión, actas de asamblea y la adopción del dominio pleno. | Rutas C, D, E |
| Procuraduría Agraria | Asesora a ejidatarios y avecindados; da fe de asambleas de formalidades especiales junto con el fedatario público; concilia conflictos. | Rutas C, D, E |
| Tribunal Unitario Agrario | Resuelve controversias agrarias: reconocimiento de avecindados, prescripción de derechos parcelarios, nulidades de actos y contratos sobre tierras ejidales. | Ruta E (vía contenciosa) |
| INSUS | Instituto Nacional del Suelo Sustentable (antes CORETT). Regulariza asentamientos humanos sobre suelo de origen ejidal mediante expropiación concertada o aportación de tierras. | Ruta E (vía institucional) |
| Juzgado Civil Poder Judicial EdoMéx | Juicios de usucapión e inmatriculación judicial sobre propiedad privada. | Ruta B |
Glosario
Términos en el orden en que suelen aparecer en un expediente.
- Dominio pleno
- Propiedad privada absoluta sobre un inmueble: el titular puede vender, hipotecar, heredar y subdividir sin autorización de un núcleo agrario. En tierra ejidal, es el régimen que se adquiere al desincorporar la parcela del ejido (arts. 81–86, Ley Agraria).
- Traslado de dominio
- Conjunto de actos fiscales y registrales que transfieren la titularidad de un inmueble: pago del ISAI ante el municipio, escritura ante notario e inscripción en el IFREM.
- ISAI impuesto sobre adquisición de inmuebles
- Impuesto municipal que paga el adquirente, calculado sobre el valor más alto entre operación, catastral y avalúo (Código Financiero del Estado de México).
- Certificado parcelario
- Documento expedido por el RAN que acredita el derecho de un ejidatario sobre una parcela delimitada. No es escritura: ampara derechos agrarios, no propiedad privada.
- Avecindado
- Persona que ha residido un año o más en el núcleo ejidal y es reconocida como tal por la asamblea o por el Tribunal Agrario. Es el único tercero que puede adquirir válidamente derechos parcelarios por cesión.
- Derecho del tanto
- Preferencia que tienen cónyuge e hijos del ejidatario (y en ciertos casos otros ejidatarios) para adquirir la parcela en igualdad de condiciones antes que un tercero. Su omisión puede anular la operación.
- Asamblea de formalidades especiales
- Asamblea ejidal que decide asuntos trascendentes —como autorizar el dominio pleno— y que exige convocatoria con un mes de anticipación, quórum de 75 % en primera convocatoria, voto de dos terceras partes, fedatario público y presencia de la Procuraduría Agraria (arts. 23 a 28 y 31, Ley Agraria).
- Usucapión prescripción positiva
- Adquisición de la propiedad por posesión en concepto de propietario, pacífica, continua y pública: cinco años con buena fe o diez sin ella (Código Civil del Estado de México). Se declara por sentencia judicial.
- Inmatriculación
- Primer ingreso de un inmueble al Registro Público cuando carece de antecedente registral. Puede ser administrativa (ante el IFREM) o judicial (información de dominio).
- Folio real electrónico
- Identificador único del inmueble en el IFREM donde constan titular, superficie, gravámenes y anotaciones. Su certificado de libertad de gravamen es la primera verificación de cualquier compra.